（府中市日鋼団地）日鋼団地の建て替え問題・・その挫折の歴史をへて建て替え事業実施へ（府中市議会議員ゆうきりょう）

府中市議会議員（国民民主党所属）の　ゆうきりょう　です。

市民の方から「日鋼団地の建て替え」についてご質問があり、調べてみましたので、ブログで紹介させていただきます。

府中市内にある日鋼団地の建て替え計画は、1966年の入居開始から約60年が経過し、国内最大級の団地建て替え事業と言えます。2025年3月に建て替え決議が成立し、2026年2月には東京都府中市から建替組合の設立認可を受け、具体的な事業が本格的に動き出しています。

１，建て替え計画の現状

現在の4〜5階建て32棟・702戸を解体して、14階建ての高層マンション2棟（計約830〜870戸）へと集約・大規模化する計画です。2031年ごろの完成・入居開始を目指すとしています。この建て替え計画で一番困難を極めたのは、その合意形成と財源確保のためと言われています。私も同団地にお住まいの方から、この悩みを伺ったことがあります。

（１）地内仮住まいの活用： 高齢の住民が多いため、工事中も敷地の一部を仮住まいとして活用し、引っ越しの精神的・経済的負担を減らしています。

（２）保留地の処分（土地売却）： 集約によって生まれた北側の余剰土地（保留地）を売却し、売却益を約404億円にのぼる巨額の事業費に充当することで、既存住民の費用負担を大幅に軽減しています。

２、 直面している主な課題とは

　（１）建築資材・人件費の高騰が最大の障壁

計画が具体化する一方で、近年の世界的な資材価格や人件費の高騰が事業を直撃しています。総事業費が約404億円まで膨らんでおり、当初想定していた住民の自己負担額や、保留地売却による採算のバランスをいかに維持するかが大きな課題となっています。

　（２）住民のさらなる高齢化

同団地内は65歳以上の高齢者が３割程度を占めていると言われており、これは府中市内でも極めて高い水準のほうです。建て替え決議の成立までに約20年という長い歳月を費やしたそうで、2031年の新マンション完成時に住民がさらに高齢化することが予想され、コミュニティの再構築や健康面でのケア、仮住まいへの移動負担への配慮が引き続き求められるでしょう。

　（３）余剰土地の売却・活用動向

この建て替え事業費を賄うための敷地北側の土地売却について、一番の問題はこれが計画通りに高値で処分できるか、また売却後の複合施設などの開発が地域（景観や周辺環境）とどう調和していくかも、今後の重要なポイントとなると関係者の方は指摘しています。

　（４）新しいマンションの設備・間取りの概要

具体的な専有部ごとの間取り（LDKの詳細など）や最新の室内設備仕様の詳細は、まだ一般に公開されていませんが、公表されている建築計画から以下の特徴がわかります。

　①構造・規模： 従来の4〜5階建て・32棟（計702戸）から、鉄筋コンクリート造・地上14階建ての高層マンション2棟（計約830〜870戸）へと集約されます。

　②バリアフリー化とエレベーターの設置： 旧団地にはエレベーターがなく高齢の住民の大きな負担となっていましたが、新マンションではエレベーターが完備され、高齢化に対応したバリアフリー設計へと刷新されます。

　③敷地の再編と複合施設： 敷地の南側にマンション2棟を建設し、集約によって生まれた北側の余剰地（保留地）には、教育関連施設を含めた地域とつながる複合施設の建設が検討されています。

　３，約20年にわたる合意形成の具体的な経緯

1966年に入居が始まった日鋼団地は、国内最大級の団地再生プロジェクトとして知られますが、可決に至るまでには以下のような紆余曲折の歴史があることがわかりました。

2005年：建て替えの検討開始

⇒　2014年：【挫折】建て替え決議・大規模修繕決議が共に「不成立」

⇒　2016年：現在の「敷地割譲型（保留地処分）」スキームの検討開始

⇒　2025年：【可決】3月の臨時総会で「建て替え決議」が成立

⇒2026年：2月に「マンション建替組合」が正式設立、事業本格始動

　（１）検討の始まりと最初の挫折（2005年〜2014年）

2005年から建物の老朽化や耐震性不足、漏水の頻発などを理由に建て替えの検討が始まりました。しかし、2014年の臨時総会で「建て替え決議」は不成立に終わります。同時に提案されていた大規模修繕工事の決議も不成立となり、住民の意見が完全に割れる難しい局面を迎えました。当時は高齢の居住者を中心に「仮住まいへの引っ越し負担」や「仮住まい先でのコミュニティの喪失」への不安、金銭的負担への懸念が強く、反対・慎重派が多数を占めたためです。

　（２）合意形成を成功に導いた「2つの工夫」（2016年〜）

しかしながら管理組合の側は諦めることなく、2016年から現在の新しい再生スキームの構築に乗り出し、以下の工夫を導入することで住民の合意を取り付けました。

　（３）「団地内仮住まい」の仕組みづくり：
高齢の住民が最も不安視していた「環境の変化」を和らげるため、工事を段階的に進め、敷地内の一部の空き住戸や建物を住民の仮住まいとして活用できるようにしました。これにより、住み慣れた地域やコミュニティを維持したまま工事期間を過ごせる安心感が生まれたと、関係者の方は言います。

　（４）「保留地処分」による費用負担の軽減：
広大な敷地を高層化によって効率よく集約し、残った北側の土地（保留地）を売却・処分することで財源を確保しました。この売却益を事業費に充当することで、区分所有者（既存住民）の持ち出し費用を抑える計画としました。この手法は国土交通省の「マンションストック長寿命化等モデル事業」にも採択されています。

　（５）決議成立と現在の課題（2025年〜現在）

こうした粘り強い関係者による対話が実を結んで、2025年3月の臨時総会で建て替え決議が可決されました。翌2026年2月には「マンション建替組合」が正式に設立され、長谷工コーポレーションが事業協力者として迎えて本格的に始動しています。

しかしながら今日の最大の懸念材料は、2014年の当初計画時に比べて、近年のインフレによる建築資材や人件費が高騰です。これにより総事業費は約404億円にまで膨らんでいます。当初の想定よりも住民の自己負担金が増加傾向にあるため、現在は補助金の活用などを進めながら、2031年ごろの完成・入居開始を目指して調整が続けられています。今後の展開が注目されるところです。（府中市議会議員　ゆうきりょう）※写真はヤフーニュースから掲載

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